Аналитическое бюро · Москва
ГАБ стоит столько,сколько выдержитарендатор.
Проверяем это до задатка: трафик, выручка, ставка, риск съезда. Стрит-ритейл Москвы, 30–100 млн ₽.
58
точек для сетей открыто
10+
лет в недвижимости
24 ч
скрининг
7 дней
полный аудит
01Метод
5 цифр, которыене покажет продавец.
- 01Реальный пешеходный трафик
- 02Локальный рынок
- 03Выручка арендатора и соседей
- 04Устойчивость ставки
- 05Стресс-тест съезда
— Основатель QRent
02Основатель
КонстантинГранин
Открыл 58 точек для сетей ритейла и общепита. Видел их P&L. Знаю, при какой аренде точку закрывают.
- 58
- точек открыто
- 10+
- лет в недвижимости Москвы
- P&L
- арендаторов изнутри
03Образец отчёта
Лот за 58 млн.Справедливая цена — 51.
Пример отчёта · данные обезличены
Лот А-0417 · ГАБ
ЮЗАО · 1-я линия у метро
128 м² · сетевая пекарня-кафе
Цена
58 млн ₽
Аренда
480 тыс.
Окупаем.
10,1 г.
61из 100
Вердикт
Покупать
с торгом
Рекомендация
50–52 млн ₽
справедливая цена, −10…−14%
Реестр рисков
- ВысокийДоля аренды в выручке арендатора 16,6% при норме формата 10–12%
- ВысокийПраво досрочного выхода с уведомлением за 3 месяца без штрафа
- СреднийСтавка выше медианы локального рынка на 13,6%
- СреднийФактический трафик ниже заявленного продавцом в 1,9 раза
- НизкийОбеспечительный платёж — 1 месяц аренды
04Калькулятор
Ставка −20% —цена объекта −20%.
Цена ошибки
15,4 млн ₽
25,7% от сделки
Стоимость объекта
−20%
12,00 млн ₽
Простой
6 мес.
3,00 млн ₽
Поиск арендатора
1 мес. ставки
0,40 млн ₽
Доходность после
8,0%
Окупаемость после
13 г.
05Предброкеридж
Новый арендаторнайден до сделки.
- 01
Профиль замены
- 02
Лист ожидания сетей
- 03
Аргументы для торга
- 04
Переговоры с продавцом
06Тарифы
Красные флаги — бесплатно.Цена объекта — за 7 дней.
7 дней · выезд
Полный аудит
Фиксированная цена
- Замер трафика
- Выручка арендатора и соседей
- Стресс-тест и справедливая цена
- Личный разбор